2019-09-10 10:19:21, 修改于2019-09-11 10:51:25
我國住房政策的目標是要實現全體人民住有所居。要實現這個目標，需要依靠市場和保障兩大體系的協同配合。房地產市場長效機制要有助於這一目標的實現，但不能將兩者的目標等同起來。我們不可能也不需要單純依靠長效機制來實現全體人民住有所居的目標。在設定長效機制目標的時候，必須要有清晰的邊界，要防止長效機制承擔過多而不堪重負。
完善需求側管理，優化現有調控政策體系。根據功能定位，合理劃分自住、投資、投機需求，實行差別化調控政策。支持獨立需求，調節投資需求，嚴格抑制投機需求。其中，關鍵是如何科學區分投資性需求和投機性需求，從價值規律、購房者主觀意願等方面進行區分。在政策操作層面，最簡單的標准是所購住房是否用於居住。如果購買的住房不是自給自足，而是用於出租，這是一種投資需求。如果所購住房長期空置，並以公開價格出售，顯然屬於投機性需求。
調整不同鏈接的稅負設置。目前，我國房地產稅的一個重要特點是不同環節的稅收負擔不合理，發展和流通環節的稅收負擔沉重，保留環節較輕。在整體稅負下降的前提下，要減輕發展環節和流通環節的稅負，適當提升留用環節的稅負。建議隨著住房空置時間的延長，征收住房空置稅，提高稅率，使空置存量住房進入市場，從而有效地增加住房供給。空置稅將是一個比更廣泛的物業稅更好的選擇。
中國的房地產政策是自1998年房改以來最深刻的變化之一。目前，圍繞出租和銷售的房地產長期機制的原型正在逐步形成。
房地產市場在中國國民經濟中發揮著重要作用，發揮著獨特的作用，與人們的生活息息相關。要堅持“房屋用於生活，不用於投機”的定位，有必要綜合運用財政，土地，財政，稅收，投資，立法等手段加快學習，建立基本制度。符合國情，適應市場規則。有效機制不僅可以抑制房地產泡沫，還可以防止跌宕起伏。那么，如何建立中國房地產市場的長效機制呢?
面對這個複雜而艱深的問題，近日記者專訪了中國房地產研究會市場委員會副主任、中國房地產數據研究院執行院長陳晟。他認為，在我國經濟進入新常態、大力推進供給側結構性改革的大背景下，構建房地產長效機制是一項全局性戰略性重大改革，其目標、內容都將有新的內涵，房地產長效機制需要住房、土地等多個方面共同發力，還需要支撐性配套改革。
長效機制目標要明晰
記者：要構建房地產市場長效機制，第一步就是要明確機制目標。目標決定了長效機制的內容，目標是否明確，將直接關系到長效機制的成敗。那么，您認為長效機制的目標應當是怎樣的?
陳晟：房地產市場長效機制的目標應該是動態的，在不同的經濟發展階段和宏觀經濟金融形勢下，長效機制的目標也會有所差異。因此，要明確長效機制的目標，有必要厘清以下三點：
一是房地產市場長效機制的目標不等同於我國住房政策的目標。
我國住房政策的目標是要實現全體人民住有所居。要實現這個目標，需要依靠市場和保障兩大體系的協同配合。房地產市場長效機制要有助於這一目標的實現，但不能將兩者的目標等同起來。我們不可能也不需要單純依靠長效機制來實現全體人民住有所居的目標。在設定長效機制目標的時候，必須要有清晰的邊界，要防止長效機制承擔過多而不堪重負。
其次，房地產市場長期機制的目標不能只關注房地產市場。
長期機制將對具有基礎性和長期性的房地產市場產生重大影響，最終可能給房地產市場帶來深刻的變化。然而，一個長期機制的建設不僅可以是一個行業、部門的改革，而且不能只關注房地產市場。推進長效機制建設，是一項全面、戰略性的重大改革。充分發揮房地產市場在促進經濟社會發展和維護國家金融安全中的積極作用，應成為長期機制目標體系的重要組成部分。
三是構建房地產長效機制的目標與現有調控政策是有所不同的。
目前房地產市場調控主要依靠限購、限貸、限售等行政手段。毋庸置疑，這些措施在短期內發揮了積極的作用。構建長效機制，並非是要在現有的調控體系之外另搞一套全新的制度。現有調控體系中有益的內容應成為長效機制的重要內容。但是，長效機制與現有的調控體系之間存在著以下三點區別：一是長效機制將更著力於通過市場機制來發揮政策作用;二是通過立法等手段，長效機制將更具有基礎性地位;三是長效機制將從相機抉擇走向穩定規則，通過明確的規則來引導和穩定市場的預期。
簡言之，長期機制的目標將更加具有全球性和戰略性;建立長期機制和其他改革將具有更強的相關性。在當前宏觀經濟金融形勢下，構建房地產市場長期機制的主要目標是建立一個能夠自動穩定房地產市場價格的體系，以解決房地產市場的泡沫和相關的金融風險。振興物質經濟和改善人民的生活條件創造了有利的條件。
長期機制需要住房和土地融資的共同努力
記者：當前我國房地產市場問題的根源之一，是土地、資金等在總量、結構、空間布局等方面配置不當。您還認為，構建房地產市場長效機制，需要跨市場、多部門的政策協調。它將通過調整供求關系、消除交易成本和引導市場預期，在住房、土地和金融市場共同努力，實現預期目標。那么，如何詳細看待政策的各個方面呢?
陳晟： 是的，房地產的長效機制需要多方面共同努力。
其一是住房政策。住房政策的重點是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”功能定位，構建起與合理居住功能相匹配的多層次市場供應體系。
一是加強供給側管理，形成總量、結構、布局合理的多元化住房市場供給體系。首先，要形成與住房需求相適應的動態供應機制，制定和公布未來一定時期的住房供應規劃，形成與人口和房價掛鉤的動態調整規則。其次，完善供給結構，形成與市場合理需求結構相匹配的住房市場供給結構。大力發展住房租賃市場，推進購租並舉，加快形成市場租購選擇機制。適當增加限售、共有住房的市場供應。住房作為一種重要的財產，承擔著各種各樣的產權，相應的對價也包含在房價中。通過限售、共有產權等方式限制住房物權，可以減少相應對價的支付。根據市場合理需求，進一步增加中小套型住房供應。最終形成了由房屋租賃、限價房和商品房組成的家庭結構合理的住房供應體系。最後，在供應布局上，在繼續增加郊區供應的同時，適度增加中心城區住房供應。中心城區房價往往具有明顯的拉動作用。中心城區住房供應適度增加，有利於防止中心城區房價過快上漲。
二是改善需求側管理，優化現有監管政策體系。根據功能定位，合理劃分自住，投資和投機需求，實施差異化控制政策。支持獨立需求，包括投資需求，嚴格抑制投機需求。其中，關鍵是如何科學地區分投資需求和投機需求，這可以區別於價值規律和買方的主觀意願。在政策操作層面，最簡單的標准是購買的房屋是否用於住房。如果購買的房屋不是為了自住，而是為了出租，這是一種投資需求。如果購買的房屋長時間空置並且正在等待價格，那么這顯然是一種投機需求。
三是推進住房市場與保障體系的聯動，通過住房保障體系的支撐功能，促進市場供給體系的優化。暢通住房保障向市場的渠道，推動經濟適用住房租賃市場和商業租賃市場整合為統一的租賃市場，建立兩者之間的動態調整機制，實現資源的有效配置。
四是加強住房市場的管理。首先，主管部門應當充分利用大數據技術，完成市場的基本信息，為制定和儲備政策提供堅實的技術支持。二是建立統一的市場信息平台，及時向社會公布相關信息，善於運用權威的部門和專家指導和穩定市場期望。最後，必須嚴厲打擊開發商和中介，擾亂市場秩序，維護市場的正常秩序。
二是土地政策。土地是房地產業最重要的生產要素，土地市場與房地產市場有著密切的關系。土地政策的重點是建立能夠有效支持住房市場供給側改革的建設用地供應體系。
一是保證土地供應總量滿足住房市場改革的需要。在土地的源頭上，必須實現多樣化，建立以各方利益為市場機制的農村建設用地，打破國有土地壟斷的狀態。本文的目的是探討全省耕地平衡規律與利益共享機制的構建，在保持國家糧食安全和生態底線的前提下，實現全國土地資源的最優分配。
二是形成適應城市發展需要的土地供應結構。優化建設用地供應結構，適度增加住宅用地供應。同時，必須完善城市更新政策體系，使合格的工業用地或閑置的商業用地轉化為住宅用地。
三是進一步優化土地供應方式。建立支持住房租售並舉的土地供應方式，對於租賃住房用地實施土地出讓年租制。在堅持招拍掛制度的前提下，通過“限房價、競地價、競自持率、競配建”等措施，優化建設用地具體出讓模式，同時合理限制土地轉讓或通過股權方式變相轉讓土地的行為。
第三是財政政策。近年來，房地產業的金融化趨勢日益明顯。房地產市場與金融市場的聯系不斷增強，房地產市場泡沫已成為可能引發系統性金融風險的重要因素。目前的財政政策側重於抑制房地產泡沫，預防和化解與房地產市場相關的金融風險。
一是調控流入房地產市場的資金總量。造成房地產市場泡沫的主要原因是社會資金過度流入房地產市場，管好資金流入的閘門是抑制泡沫的根本措施。實施更嚴格的房地產信貸政策，同時要實施全覆蓋的金融監管措施，嚴防銀行信貸資金借道影子銀行體系流入房地產市場。
二是降低與房地產市場相關的杠杆率.. 加強對房地產金融的實時監控，發揮好宏觀審慎政策.. 歐盟的主要做法可以通過使用貸款的最大價值、貸款的最大價值、分期付款的需求等抵押類工具來提高借款人在面臨壓力或違約時的緩沖能力，並針對商業銀行，使用基於資本的工具，如房地產業的資本要求，以加強銀行的吸收能力，同時遏制房地產信貸的快速增長; 個人抵押貸款，使用貸款與債務的價值比率、分期付款的比率和支付風險的手段，以減少基於流動性的收入要求。
第三是實施差異化信貸政策。對於個人貸款，主要依據第一套，改善，投資，炒作等不同的住房需求，實行不同的住房利率和首付比例。支持第一套，改善需求，適當抑制投資需求，提高利率和首付比例，禁止貸款投機需求。對於開發商貸款，它主要根據其開發的不同產品給予不同的信貸支持，並引導開發商增加出租房供應，促進租賃和銷售市場結構的形成。
四是規范和創新房地產融資產品。規范各類房地產融資業務，清理“名股實債”各類房地產金融產品。大力發展房地產信托投資基金(REITs)市場，重點支持開發商旗下REITs產品的研發和上市。
房地產稅費結構的簡化與優化
記者：眾所周知，稅收政策也是房地產長期機制的重要組成部分。你覺得這個怎么樣?
陳勝：從發達國家的經驗來看，稅收政策要真正發揮預期的作用，必須與其他政策緊密配合。
一是降低房地產業整體稅負。房地產業總體稅負高於其他產業。同時，它還面臨著各種各樣的行政收費，這些費用大多以房價的形式轉嫁給購房者。降低房地產業整體稅負，應成為稅收政策的重要組成部分。
二是簡並，優化房地產稅收結構。目前房地產涉及的稅種有十多種，相關行政收費複雜，透明度不足，多稅多成本問題不利於政策功能的充分發揮。合理合並各種稅費，形成簡單、明確的房地產稅費制度。同時，建議在住宅土地流轉環節增加城市住宅配套費的使用，醫療、教育、養老等公共設施的建設、跟蹤運營和維護，應當專門或者統一。
第三是調整不同環節的稅負設置。目前，中國房地產稅收的一個重要特征是，不同環節的稅收不合理，發展和流通的稅負較重，保留較輕。在整體稅負下降的前提下，應減少發展和流通環節的稅負，適當提高保留環節的稅負。建議征收住房空置稅，並設定隨著住房空置時間增加的稅率，以迫使空置的住房進入市場，從而有效地增加住房供應。征稅是比更廣泛的財產稅更好的選擇。
四是實行差異化，准確設定稅率。在需求方面，對房主、投資者和投資者適用差別稅率，適當免除房主的稅費，對投資者適用正常稅率，對投機者適用懲罰性高稅率。在供給方面，對於出租住房的發展，價格限制住房的行為受到較低稅率的制約，而對於高檔住宅的開發，如別墅，則適用較高的稅率。在租賃市場上，適度減免或取消對租賃收入的所得稅，鼓勵更多的企業或個人進入租賃市場。在金融市場中，要促進住房租賃市場的發展，就必須解決Reits的稅收問題，鼓勵Reits市場的發展。
建立長效機制也需要配套改革。
記者：有專家認為，長效機制要充分發揮作用，需要長效機制中不同政策的相互協調，更離不開其他經濟社會領域重大改革的支撐。當前，我國房地產市場的問題，部分是市場自身體制機制不完善所造成的，更多的則是深層次經濟結構失衡在房地產市場的具體表現。對此，您怎么看?
陳彤：是的，建立長效機制也需要支持性的改革。可以說，在深刻的經濟結構失衡沒有得到很大改善之前，長期機制可以發揮有限的作用。
首先，房地產長期機制要真正發揮作用，就必須改變我國投資驅動的發展模式，弱化投資在GDp增長中的作用。以往幾次房地產市場的調控都不成功，部分原因是，面對經濟下行壓力，各級政府失去了調控的力度，房地產投資作為支撐經濟增長的重要手段，調控政策發生了明顯變化。要改變我國投資驅動的發展模式，一是促進新舊動能的轉換，形成創新驅動的發展模式，二是改革各級政府評價體系。
而且，長效機制必須發揮作用，需要改變居民收入分配結構的不平衡。收入分配不平衡導致財富過度集中，產生了大量的房地產投資和投機需求。這部分投資和投機需求對市場中的自住需求產生了擠占效應，也疏遠了房屋的主要功能。要改變居民收入分配結構的不平衡，有必要進一步改革現有的收入分配制度，擴大中等收入者的比例。
要發揮長效機制的作用，必須優化生產生活資源的空間布局。房地產市場存在的問題具有明顯的區域差異。一些熱點城市房價的快速上漲與三四線城市去庫存的高壓並存。造成這一現象的主要原因是我國生產生活資源空間分布不平衡，資源過度向少數城市集中。盡管這受到自然條件和市場因素的影響，但教育、醫療等資源的行政配置不當也是造成這種失衡的重要原因。優化資源空間配置，需要在尊重市場規律的前提下，改革和完善教育、醫療等資源配置機制，縮小資源配置差距。
此外，如果長期機制要發揮真正的作用，它必須解決地方政府的土地融資問題。地方政府能否在長期機制中發揮主要作用，對地方政府形成積極的激勵是決定長期機制成敗的關鍵之一。目前，地方政府財政收入的比重過高，甚至是地方政府最重要的收入來源，這無疑將影響到地方政府在執行長期機制方面的積極性。為了解決地方政府的土地融資問題，除了改變經濟發展模式外，還需要重新審視和界定中央與地方之間的關系，形成收入、支出和相互匹配的中心和地方關系。
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