chenlin的博客

加上美國無限量寬環境下，H 按利率已跌了0.4%，釋放積壓多時的樓市剛需。近日樓市成交和睇樓量都出現報復性上升，我們公司的新買按揭查詢也回復到疫情前水平， 尤其公務員，可能因鐵飯碗而對入市信心增加。目前樓價企硬，我們很多客戶都是高於估價買 入，有些甚至高過估價 10%，預期樓價會企穩，甚至會上升。

什麼是虛擬銀行疫情期間有段短時間是以買家主導，業主態度有輕微軟化，但近日樓市再次恢復以賣家為主導， 甚至出現一個盤有幾台客同時 bid 的情況，買家要拍門提價業主也未必接受。而我們的客戶， 普遍都是高於估價買入。

上季錄得 380 宗負資產個案符合我們預期，主要因為 2018 年的樓市調整幅度與今年首季相約。 這次負資產數字較2018年高峰期的 281 宗為多，部分或與政府放寬按保門檻、高成數按揭增加有關，但負資產的關鍵取決於樓價，現時樓價較政策實施時只跌了約 4%，因此除非當時是以高於市價購入，否則放寬政策不會導致太多負資產的產生。

近日疫情已漸見穩定，加上 H 按利率急跌，預期樓市積壓的剛需將導致成交出現報復式反彈， 我們公司的新買按揭查詢也回復到疫情前的高位，估計剛需主導下，樓價會企穩甚至回升，未來幾季負資產宗數亦會相應下跌。

目前還息不還本只有 5000 至 7000 宗申請，佔整體按揭市場的佔比較少，主要由於失業率不算嚴重，大部份在職人士仍有能力供樓，而申請還息不還本會導致全期總利息增加，因此如果沒有實質需要，都沒有必要申請。另外，還息不還本會影響業主的借貸能力，有機會被定性為存在潛在財困風險，已有大型銀行表示，借款人如已申請還息不還本，便不能做轉按、加按、或 作擔保人。

疫情期間按揭市場低迷，新買按揭成交低，而轉按活動亦因銀行削減回贈大幅減少，這些情況將會在未來 1 至 2 個月的 drawdown 數字上反映。但近日市況逆轉，新買個案報復式上升，至於轉按，由於Hibor 大跌，利率已回到兩年前水平，刺激轉按活動，同時，樓市復蘇刺激轉按套現或甩名準備買第二套房。
然而，由於銀行仍實施「在家工作」，審批較為緩慢，舉例說，過往高成數按揭批核只需 3 至 4 星期，現時可能要 1 至 2 個月，加上近日成交急增，銀行或未能應付突如奇來的單量暴升。建議準買家向業主爭取 3 個月成交，預留充足時間申請按揭。

現時經濟前景不明朗，本港首季 GDP 跌 8.9%，跌幅創單季新高，因此銀行加強風險管理無可厚非，預期審批會愈來愈謹慎。目前部分銀行已重啟首置上車的壓力測試操作，高危行業如航 空、旅遊，也多了銀行選擇唔做或要扣減按揭成數，而浮動收入部分銀行已由計算 6 個月平均數增至計算一年平均數，no pay leave 亦有機會有特別處理，包括或會被視為浮動入息而不能做 9 按。為避免申請人於按揭審批期間失業，部分銀行於放款前會要求提供最新糧單。另外， 銀行對自僱/高齡人士、村屋或舊樓、資產按揭等的審批均有所收緊。

不過，現時銀行間沒有劃一的收緊措施，業主可向多幾間銀行敲門，增加成功批核的機會。
至於削減回贈，主要因為之前 Hibor 持續高企， 銀行 profit margin 太低，在經濟不明朗情況下寧願無咁進取，加上 home office 人手不足，銀行承做按揭意慾較低，因而削減回贈。但隨著疫情受控，以及 Hibor 下調提升 profit margin，預期往後銀行取態會進取點。

要爭取成交期增加到 3 個月，買家也要準備好入息文件，避免遞交申請後需要補交文件拖慢進度。此外，現時銀行批核較嚴，如業主憂慮申請未能獲批，建議先做預先批核才買樓，也要考慮買樓期間會否被減薪或放 no pay leave，現時銀行在按揭放款前或會要求補交最新糧單，如 有 no pay leave 可能會拒絕放款，變成撻訂收場。同時建議業主簽署臨約時添加條款，如因疫檢而被隔離，不論是人或物業，會自動延長成交期，作為 plan b。

H 按的浮動很大，不排隨現時跌之後又升。但 H 按封頂位在 2.5 厘，現時做高成數按揭不用壓測，但也應自己以 2.5 厘去計壓測，不要借盡，避免因減薪或失業而斷供。要留意，現時部分銀行已重啟首置人士壓力測試。

樓價長期高企，加上負利率環境下，供樓仍然著數過租樓，長遠樓價也會跟隨通脹上升，因此放寬按揭成數令上車門檻降低本身不是糖衣毒藥。不過，現時首置做 9 按可以免壓測，這會增加金融體系風險，令到入息「掹掹緊」人士都可以高槓桿上車，當經濟下行或加息時便容易出現負擔不起而要斷供的情況。因此，建議準業主買樓前務必計算壓力測試作為參考，不應「借 盡」上車。
我們估計 9 按人士佔整個按揭市場只有約 10%至15%，其中一個原因是9 按只計及底薪，並不計算佣金和浮動收入，因此雖然 800 萬樓可做 9 按，但由於入息結構所限，能夠申請到 9 按的人士較預期少，大部份仍以 8 按或以下為主。