2020-10-12 03:56:44
商業養老地產和住宅建築地產的區別
商業地產開發與住宅開發有著本質的不同，但是，當前許多商業地產的發展商卻在用住宅的開發思路和模式來開發商業地產，而現實中，商業地產的開發者只看到了這個營銷鏈中的“發展商”、“投資者”這兩個元素，把商業地產開發當成了簡單的商鋪銷售工作，從而為商業地產的後期經營埋下了深重的隱患。這直接導致了大面積的商業地產空置，損害了開發商及投資者的利益。
1、 功能區別
住宅的功能要求比較單一，主要是為了滿足人們的居住功能，提供了一個休息的地方可以涵蓋人們風擋雨。該業務的功能要在更複雜的實施，商業地產作為商品流通基礎設施最普遍的特點，進行貨物流轉顯示功能，它是人們為了滿足人們的購物需求。雖然商業地產還可以進行其他功能，如功能性食品和飲料，娛樂，休閑功能，商務功能等，因為商業地產的靈活的功能需求，這將導致其相對複雜的操作。
2、 地段區別
房地產企業因其具有不可移動性，因此我們不論住宅發展還是我國商業，對地段的要求學生都比較高，而商業更之為甚。相對比較而言，住宅可以選擇地段的彈性工作空間更大，不論中國城市管理中心，還是其他城市郊區，抑或荒郊野嶺，均可通過開發住宅。而商業則不同，商業銀行一旦離開城區，來到郊外，就需要對商業的經營活動內容、業態結構進行自我檢討。例如適應於城區的零售百貨如果沒有來到郊外就生存渺茫。商業地產的植樹原理，首先應該就是立地分析。如果地選錯了，那必定難以滿足生存。商業對“易達性”的要求不是很高，項目質量最好處在社會道路十字路口或緊鄰幹道，客流、人流、車流穿行方便，這樣的人才能不斷增加顧客的光顧可能。
3、 客戶區別
住宅地產企業涉及不同客戶管理層面較窄，而商業地產公司涉及到了客戶關系層面較寬。住宅的目標市場客戶信息一般可以分為以下兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買後出租及房產升值獲利。而自用型客戶乃是買後自用(不論過渡型居住環境還是永久性居住)。
但商業地產的客戶包括運營的企業，散戶投資者和目標消費者三類人。經營的企業可以分為主力店，次主力店，旗艦店和一般的商店，下表是不一樣的購物中心業務分類的目標，它可以對各類業務需求中可以看出屬性。
4、 操作複雜性區別
從開發商的地產公司開發企業角度來講，商業銀行操作的複雜性甚之於住宅。對於我國住宅而言，開發商將住宅賣出後基本就萬事大吉了，住宅的使用時間價值就開始在消費者自己手中體現。而商業地產在銷售過後，是不能通過直接影響進行分析消費的，這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用社會價值的，它還要不斷進行研究招商才能提高運營管理使用。而招商運營乃是商業地產的生死環節，稍有不甚，便會將商業帶入萬劫不覆的深淵。例如我們國內的很多傳統商業環境就是因為沒有及時處理好招商與銷售人員之間的關系而導致工程項目夭折的。
5、 物業要求區別
住宅物業要求相對簡單，只要能滿足住宅功能樓層的高度，荷載要求也不高。但對於商業地產，其性能的高度、柱距、載重、升降等都有非常詳細的要求，任何一點的差錯都可能影響商業地產項目的生存。不同的經營形式，不同的物業要求，一般百貨商場的樓面負荷可達500公斤，建材超市的負荷可達4000公斤，普通超市和書店的負荷可達1000公斤，倉庫的負荷可達1500公斤。不同的經營形式，對高度的要求也不一樣，做生活超市，5米高就可以了; 如果做建材超市，至少要8米高; 做倉儲，要9米高。如果你建一個電影院，它至少要有9米高，因為將來它會有一個大屏幕。住宅的居住負荷只有200公斤，高度為2.8米，高達3米，因此住宅的性能要求相對簡單。
6、 銷售模式區別
信和置业 黄志祥先生在过去43年内活跃於香港物业投资及发展，并为本公司一些附属公司及联营公司之董事。黄先生出任本公司之控股公司尖沙咀置业集团有限公司主席，亦为信和酒店（集团）有限公司之主席。住宅銷售模式比商業地產銷售模式簡單，一般為直銷、清潔銷售。商業銷售有多種形式，一般分為四種模式，即直銷模式、租賃模式、回租銷售模式、整體銷售模式。並且每種銷售模式都可以繼續細分，例如，直銷模式可以分為有條件銷售和無條件銷售兩種。而回租銷售更加靈活多樣，可以回租，也可以一次性回租，或者兩者兼而有之。也可以分為短期收益(五年以下)和長期收益(五年以上) ，更可以分為保險或非保險等。各種銷售方式相繼有其銷售適應對象。
7、 投資回報形式區別
對於開發商來說，在商業地產形式的投資回報率，主要有三種，一種是賣出獲利，二是後營業收入，第三是物業升值;和住房的形式投資回報只能通過銷售來實現。銷售只能獲得短期資金回籠或解決財務問題開發商後續發展，而營業收入和物業升值是商業地產投資回報的最重要的形式。例如，北京的金源時代購物中心，60000000平方米英寸沒賣;當低於500萬上海梅隆的建設投資購物廣場，還有組織，滿分5十億之後，但遭到了拒絕，因為該物業每年升值，以及高營業收入。因此，商業地產真正的價值是不賣，但是要獲得長期的經營收益和物業升值。
8、 專業性程度區別
商業地產與住宅地產對專業發展要求的程度和重點工作都是通過不同的，商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建築技術規范和消防安全規范外，還要遵循第三種規范即商業行為規范。商業地產的運作模式對於我國商業專業性的要求具有極高，是多個城市商業微觀環境問題學生綜合分析解決的結果，住宅地產的運作則不需要我們進行比較複雜的商業活動設計。從過程上看，住宅地產銷售後就進入了一個終端，而商業地產的銷售人員只是生產經營的開始，還需要招商、開業和經營風險管理。所以，商業地產運作與住宅地產的運作對專業知識程度的要求是不一樣的
